El 21 de septiembre, el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya publicó la “Ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda”. Dicha Ley entró en vigor al día siguiente, el 22 de septiembre. En este artículo vamos a describir de la manera más sencilla posible a quién afecta, cómo afecta a los precios y qué alternativas tienen los propietarios para mitigar los perjuicios causados por esta ley de limitación de precios de alquiler en Cataluña.
A quién afecta la Ley de Limitación de Precios del Alquiler
Lo primero a aclarar es que esta ley se aplica a:
- Los nuevos contratos de vivienda habitual firmados a partir del 22 de septiembre inclusive;
- cuyas viviendas estén localizadas en uno de los 60 municipios identificados como “mercados tensos de vivienda”. Se trata de la práctica totalidad de núcleos urbanos de Cataluña que cumplen una serie de requisitos en lo que a la evolución de precios se refiere y peso que supone el alquiler sobre la renta de los inquilinos.
En qué casos no aplica la limitación de alquileres
Siendo ésa la norma general, la ley contempla una serie de excepciones en las que no es de aplicación la limitación de precios. Estas son:
- Si la unidad de convivencia del propietario tiene una renta inferior a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña (esta excepción no aplica si a su vez los ingresos del inquilino son inferiores a 3,5 veces dicho indicador)
- Cuando se trata de viviendas de protección oficial, de inserción, de carácter asistencial o similares
- En el caso de viviendas de obra nueva o resultado de una gran rehabilitación, la ley sólo será de aplicación para los contratos firmados a partir del 22 de septiembre de 2023
- También parece que la limitación de precios no se aplicará a viviendas de más 150m2 de superficie útil, si bien lo que dice exactamente la ley es que cada ayuntamiento tiene la potestad de decidir si exonera o no a esas viviendas
Por lo tanto, NO hay que aplicar ningún límite de precios a los contratos de alquiler de viviendas que:
- Han sido firmados con anterioridad al 22 de septiembre de 2020;
- no son de vivienda habitual, sino turísticos, o arrendamientos de temporada (desde 1 mes hasta 1 año). Recordamos aquí que los contratos de vivienda habitual son aquellos en los que la vivienda alquilada es la residencia permanente del inquilino y que tienen una duración mínima de 3, 5 o 7 años según la fecha en la que se hayan firmado y si el propietario es persona física u jurídica;
- los contratos de vivienda habitual fuera de estos 60 municipios o que caigan en una de las 4 excepciones mencionadas en el anterior apartado
Cómo calcular el límite de precios del alquiler
Si nos encontramos ante uno de los casos de aplicación mencionados anteriormente, lo siguiente que debemos saber es cómo calcular la renta máxima que se puede pactar en un nuevo contrato de alquiler. La norma general es simple. Ha de ser el menor precio de estos dos:
- El precio del anterior alquiler siempre que este haya sido firmado después del 21 de septiembre de 2015. Esa renta inicial se ha de actualizar en base a la evolución que haya sufrido el índice de garantía de competitividad (no el IPC) desde el inicio del anterior contrato y del que está por firmar. Hay que tener en cuenta que este precio no se ha de considerar si en el alquiler anterior existe una relación de parentesto entre las partes.
- El precio de referencia establecido por la Generalitat de Catalunya
Cómo se calcula el precio de referencia:
- El primer paso para calcular ese precio es obtener el índice de referencia para una vivienda análoga en la misma zona. Ese índice está calculado a partir de las fianzas depositadas en el Incàsol entre 2016 y 2018 y se puede consultar en esta web. Para rellenar ese formulario hay que tener en cuenta la superficie sin elementos comunes y la fecha de edificación de la finca. Ambos datos se pueden obtener del catastro en esta otra página. Se ha de tener también en cuenta que el valor a utilizar es el fijado como índice o precio medio. Ni el mínimo, ni el máximo.
- Ese índice de referencia puede ser aumentado en un 5% siempre y cuando la vivienda reúna al menos TRES de las siguientes características:
- Ascensor
- Aparcamiento
- Vivienda amueblada
- Sistema de calefacción o refrigeración en la vivienda
- Zonas comunitarias de uso compartido, como jardín o azotea
- Piscina comunitaria o equipamientos análogos
- Servicios de conserjería en el edificio
- Vistas especiales
- Ese índice que hemos obtenido en la consulta en la Agència de l’Habitatge, una vez aumentado en un 5% si aplica, hay que multiplicarlo por la superficie útil de la vivienda. En este punto creemos que lo más correcto es usar la superficie sin elementos comunes que indica el catastro.
- Si durante el último año el propietario ha hecho obras que mejoren su habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética, éste puede repercutir parte del capital invertido en la renta según las proporciones establecidas en el artículo 19 de la LAU. En dicho caso no se podrá aplicar el incremento del 5% anteriormente descrito.
- Tras esos ajustes obtenemos una renta máxima mensual que hay que comparar con el precio actualizado del anterior alquiler y quedarse con el menor de los dos valores como precio máximo a considerar para el nuevo contrato.
¿Hay alguna manera de evitar el precio máximo del alquiler?
¿Qué pasa si el precio máximo que hemos obtenido está por debajo de lo que creemos que es el precio justo de mercado? ¿Hay alguna forma de pedir más que el precio de referencia o el del alquiler anterior?
Lo primero a tener en cuenta es que la ley tiene un régimen sancionador muy duro. Para las faltas leves la sanción puede ir de 3.000 a 9.000€, mientras que para las graves puede llegar a 90.000€. La gravedad de la falta depende fundamentalmente de cuánto se pide de más sobre el precio máximo determinado por la ley. Por lo tanto nuestra recomendación es la de cumplir escrupulosamente con esta ley, por muy inconstitucional, injusta e inadecuada que la podamos considerar.
Dicho esto, hay dos maneras legítimas de pedir una renta superior al precio máximo:
- Firmar un contrato de arrendamiento de temporada en lugar de uno de vivienda habitual. La principal desventaja de esta opción es que normalmente resulta más difícil encontrar inquilinos que estén buscando ese tipo de contratos, y por lo tanto se puede tardar más tiempo en alquilar la vivienda
- Añadir al contrato las tasas, gastos generales y servicios individuales asociados a la vivienda. Se trata de gastos como los de comunidad, IBI, seguro de hogar o seguro de impago. Actualización: el 9 de diciembre de 2020 se promulgó un nuevo Decreto-Ley que limita la posibilidad de cobrar aparte los gastos generales y servicios individuales a los casos en los que ya se hiciera así en el anterior contrato, o si éste se hubiera firmado antes del 22 de diciembre de 2015. Esta limitación no aplica por lo tanto al IBI, que no se trata de un gastos, sino de una tasa, y que por lo tanto puede ser cobrada aparte en cualquier caso.
Consideraciones a tener en cuenta sobre la imputación de gastos en el contrato de alquiler
- Se deben detallar dichos gastos en el contrato de alquiler a partir de los últimos recibos
- En enero de cada año el propietario ha de enviar al inquilino un resumen de los gastos realmente incurridos. En caso de ser menos de los establecidos en contrato, se le ha de devolver la diferencia
- Hay que tener en cuenta que reducir la renta tiene un impacto en la fianza legal, dado que ésta se calcula como una mensualidad de la renta. Para que el propietario no pierda protección en caso de impago o daños, recomendamos aumentar la garantía adicional para compensar la rebaja en la fianza.
Modificaciones en el contrato para cumplir con la ley de limitación de precios del alquiler
Como último paso a tener en cuenta, presentamos un ejemplo de clausulado que habría que incluir en los contratos de alquiler para cumplir con la nueva ley mientras que siga vigente.
Cláusula sobre gastos generales y servicios individuales
«La parte arrendataria queda obligada a satisfacer:
a) la cuota ordinaria de la comunidad de propietarios que durante el año 2020 se fijó en xx,xx Euros mensuales, cuyo importe será añadido al recibo de renta en concepto aparte.
b) la cuota anual del Impuesto de Bienes Inmuebles. La última cuota satisfecha (año 2020) asciende a xxx,xx Euros, cuyo importe será repercutido mensualmente, a razón de x,xx Euros mensuales, que se añadirán al recibo de la renta en concepto aparte.
c) la póliza anual del seguro de hogar, cuyo último recibo ascendió a xxx,xx Euros. Dicho importe será repercutido mensualmente, a razón de x,xx Euros mensuales, que se añadirán al recibo de la renta en concepto aparte.
d) la póliza anual del seguro de alquiler, cuyo último recibo ascendió a xxx,xx Euros. Dicho importe será repercutido mensualmente, a razón de x,xx Euros mensuales, que se añadirán al recibo de la renta en concepto aparte.»
Cláusula sobre gastos generales y servicios individuales
«En cumplimiento con lo dispuesto en la Ley 11/2020 de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, se hace constar que el Índice de referencia del precio de alquiler de la vivienda arrendada es de de XX,XX€/m2, según la consulta realizada el día XX/XX/XXXX en la página web habilitada por la Agencia de l’Habitatge de Catalunya. Se adjunta hoja impresa del pdf obtenido de la consulta como anexo al contrato.
Según contempla el artículo 7 de la mencionada Ley, las partes acuerdan incrementar en un 5% el valor indicado por el índice de referencia, de acuerdo a la siguientes características específicas del inmueble arrendado:
– XXX, XXX, XXX
En cuanto a anteriores contratos de alquiler suscritos en los últimos 5 años, la parte arrendadora informa que el presente inmueble se alquiló por última vez en fecha xx/xx/xxxx, por una renta de xxx,xx Euros mensuales.»
Finalmente no hay que olvidar anexar el pdf descargable desde la Agència de l’Habitatge indicando el índice de precios al que hace referencia el contrato.
¿Qué opinas sobre esta ley de limitación de precios del alquiler?
Con esta explicación esperamos haber resuelto las múltiples dudas que pueden tener los propietarios e inquilinos de pisos de alquiler en Cataluña. ¿Hay algo que no hayamos explicado lo suficiente? ¿Crees que hay alguna imprecisión o laguna en nuestro artículo? Te agradeceríamos que nos lo indiques en este grupo que hemos abierto de propietarios de pisos en alquiler.
Próximamente desarrollaremos en otro artículo nuestra opinión sobre esta Ley, explicando porqué la consideramos injusta, inadecuada e inconstitucional. También apuntaremos otras vías a explorar por la Administración para fomentar de una forma más efectiva el alquiler de viviendas dignas a precios justos para toda la población. Nos gustaría saber tu opinión sobre esta ley, así como ideas que tengas para lograr los objetivos que infructuosamente persigue.
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Añado más incongruencias:
Como puede ser que el importe final resulte salir más caro para un barrio marginal con pisos de 70 años, que para un barrio centro, con una finca de 15 años, con todas las comodidades? habiéndome costado el doble con el doble de gastos.
Como puede ser que teniendo mi piso 57 m2 se paguen 613€ y si pongo que el piso tiene 49m2, el precio resultante sea 664€???? teniéndolo alquilado anteriormente en 850€, NO JUGO, NO LLOGO! , así fomentan el alquiler? que no cuenten conmigo!
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Tengo ocasión de comprar un piso a un buen precio, el problema es que la persona que estaba en el piso pagaba 300Euros sin ser familia.
El dueño del piso y la persona que lo alquilará serán diferentes, aún así este piso no puede ser alquilado al límite normal…. Si no a 300, una injusticia total, cuando el piso de abajo se alquila a 720
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Ni lo compres. No sale a cuenta. Lo único que sale a cuenta aquí es comprar chozas en mal estado que se derrumben a 3 chavos para luego alquilarlas al precio de mercado. Es lo que promueve la Generalitat.
Yo compré un piso, me gasté un dineral en reformas y ahora me dicen que lo tengo que alquilar al mismo precio que uno que no ha sido reformado. Conclusión?
Comprar pisos donde ha estado un abuelito viviendo toda su vida, que esté de origen y hecho mierda, que nunca se haya alquilado y luego no gastarte ni un duro en una reforma. Es lo que promueven.
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Total, una mierda de chapuza de reforma de alquiler han hecho. El negocio está en las eléctricas no en el alquiler.
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Un índice que no cambia si el inmueble está amueblado, ni cambia con el coeficiente energético, ni con aparcamiento, ni con ascensor, ni incluye terrazas, que no se revisa con el IPC, que no tiene en cuanta la inversión o el estado o si tiene calefacción o aa si no hay vistas, , es la mayor chapuza que unos funcionarios pueden haber hecho por el alquiler.
Las reformas ya no tienen ni ventanas ni calefacción, a pagar luz y gas. Es lo que hay, es la guerra.
Customer
Totalmente de acuerdo. Un índice que no valora si el edificio tiene ascensor, si el piso está reformado, si tiene calefacción, aire acondicionado… no valora nada de nada.
Basicamente, si un piso en el mismo edificio está totalmente reformado y otro no lo está, los dos se alquilarán al mismo precio. Quién ha hecho esta chapuza de regulación?
Solución? Comprar inmuebles reventados y que la gente viva como ratas. No gastarse ni un duro en una reforma. Eso es lo que promueve nuestra querida «Generalitat», que la gente viva como en el tercer mundo.
Me parece indignante, y me gustaría realmente poner una queja o hacer público este punto, pero no sé a quien debería de dirigirme. Deberíamos ponernos de acuerdo todos los propietarios y crear una especie de asociación para que esta regulación se revise porque es un insulto.
Customer
Tienes toda la razón. Mucha gente valora los pisos con terrazas pero estas no se pagan.
Customer
Lo encuentro una aberración.!!
Una chapuza de ley. No tiene en cuenta si el propietario paga hipoteca, no tienes ventajas fiscales… Todo recae sobre el propietario. Que en muchos casos sólo tiene una vivienda en alquiler.
Lo que están consiguiendo es un descenso de inmuebles disponibles, ya que no sale a cuenta alquilar
Customer
Atenta contra la libertad de contratación de las partes y la propiedad privada..Quien son ellos para decidir sobre una propiedad que es privada. Al final vamos hacia un régimen comunista en el que el Estado decide por ti.
Customer
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Una m… de ley que deja a los propietarios desamparados.
Decían que la declararían inconstitucional pero no veo claro que pase, o que hagan una a nivel estatal que sea incluso peor, o igual de mala.
Customer
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Customer
Hola, gracias por la ayuda que prestáis a los propietarios con esta nueva ley.
Contrato firmado en 2018 con pago de 735€ y actualizado por el IPC en abril de 2021 a 745,00€. En el contrato yo propietario pagaba Comunidad, Ibi, Seguro de Impagos, y seguro continente.
Con la nueva Ley el index me dice que solo puedo alquilar por 661€, si lo alquilo, por lo que he entendido de estos gastos solo podría repercutir a los nuevos inquilinos el IBI y la Basuras. Y si ahora contrato un servicio que no tenía como la administración de una Agencia para problemas del día a día, lo puedo repercutir ? Si lo alquilara amueblado podría incrementar al index un 5%
Gracias
Rafael
Customer
Una cuota de hipoteca fija a 707€ + IBI + comunidad + derramas diversas + alguna cosa que cada año voy mejorando en el piso y me obligan a alquilarlo por 781€. No llego. Un piso guapísimo con vigas de madera, electrodomésticos nuevos, baño nuevo, parquet,… No soy un promotor con 50 pisos, soy yo, alquilando mi pisito que me quedó pequeño al crear una familia y pagando alquiler en otro lado. ¡Cuánta injusticia!
Customer
Después de un año sin cobrar del inquilino y de pagar unos gastos de abogado de 3000 euros de desahucios
Me encontrado la vivienda destrozada teniendo que pagar 17,000 euros para ponerla en condiciones para volver alquilar
Con la nueva ley tengo que mantener el precio del alquiler de los cinco años anteriores 500 euros
No me sale a cuenta alquilarlo, he decidido cerrarlo esperando que se recurra esta ley anticonstitucional, con el miedo que me lo okupen
Este dinero es parte de mi jubilación
Que derechos tenemos los propietarios
Customer
Si alquilaste el piso a un amigo (que no pariente) por un precio muy inferior, por el estado del inmueble, etc, luego volviste a vivir en tu piso y ahora necesitas alquilarlo a un precio justo (inferior al índice), no te dejan. Da igual que el piso ya esté amueblado, reformado, pintado… Te obligan a poner el precio del último contrato que es inferior independientemente de las condiciones de ese contrato. Donde está la justicia para el dueño del piso?
Customer
La ley de limitacion de precios de Cataluña se redacto a instancias de una sola de las partes; el sindicato de inquilinos. Ninguna intervencion de los propietarios. Lo que ya de por si resulta sumamente injusto.
Por otro lado, Dice la ley que se ha inspirado en otras leyes europeas de limitacion de rentas. Pues bien, nada que ver esta ley con esas otras. La ley Catalana trata por igual trata por igual a las viviendas totalmente reformados que a pisos que aunque esten en buen estado estan de origen, no importa si tiene un solo baño para todas las habitaciones de la casa o dos baños o los que sean , por elemplo, ni si el piso tiene terraza, ni que electrrodomesticos…. Todo esto si lo contemplan otras leyes que preven incluso ayudas a los propietarios como la Sueca, ademas de que tampoco han producido el efecto deseado.
Actualmente los gastos no se pueden repercutir. ( otra gran diferencia con respecto a esas leyes europeas) La Generalitat anulo ese articulo del decreto a instancias nuevamente del sindicato de inquilinos. Es todo muy increible y poco democratico!!!
Customer
Buenas tardes:
Respecto a la limitación de rentas aprobada por el Decreto de 11/2020 de 18 de Septiembre aporto estas consideraciones:
-Es anticonstitucional por vulnerar el derecho de propiedad, por dejar en desigualdad a los propietarios de Cataluña respecto de propietarios españoles, por rebasar las competencias legislativas autonómicas e invadir competencias exclusivamente estatales, porque el derecho de propiedad implica dejar incólume la libertad de las partes, sin que en ningún caso se pueda incidir en las relación entre particulares, entre otras consideraciones.
-Resulta sorprendente que fuera a probada en contra del dictamen del Consejo de Garantías Estatutarias, y de la Autoridad Catalana de Competencia.
-Provocará la limitación del mercado del alquiler, ya que muchos propietarios decidirán no alquilar, y favorecerá la economía sumergida.
– La sentencia del Tribunal Constitucional de 28 de Enero de 2021 que se pronunció acerca de la inconstitucionalidad de la Ley 17/19 de 23 de Diciembre aclara y deja bien acotado el derecho de propiedad, así como la competencia autonómica y su ámbito de aplicación respecto al índice de rentas de alquiler.
En definitiva, el Tribunal Constitucional tiene en sus manos el recurso de inconstitucional planteado contra éste Decreto, de manera que esperamos y debemos de solicitar que dicte sentencia en el plazo más breve posible, para reponer al propietario en su legítimo y pleno derecho de propiedad que actualmente se encuentra dañado y limitado.
Customer
Me parece una barbaridad lo que han hecho. Pensaba que se hacía para casos extremos.
Por otra parte, me han comentado en una agencia que no puedo repercutir los gastos al arrendador, cuando he visto en este articulo que si se puede. Es una gran diferencia, ya que si añado los 300€ de escalera + 400€ de Ibi + 200€ de seguro la berdad es que me iguala el precio actual.
Me lo pueden asegurar?
Customer
Trabajo en agencia.
Lo que te han comentado es correcto, este artículo es anterior a la actualización de hace 3 meses en la que, efectivamente, no se pueden repercutir estos gastos.
Sólo si ya lo especificaba el contrato anterior a esta ley. Por ejemplo si en el contrato de arrendamiento anterior a la ley especificaba, por ejemplo, que de la cuota de 600€, 550€ correspondían a renta mensual y 50€ a comunidad, entonces si,
De lo contrario no se puede.
Un saludo
Customer
Muy interesante la apreciación del parking, pues si, sin duda la ley nos da manga ancha a la interpretación, pero deberán ajustarla, ya que no es lo mismo 25 metro de parking que 25 de salón.
Customer
Qué pasa con los propietarios No residentes? Alguien en el Parlament se ha dado cuenta de que los No residentes pagamos un 24% sobre el precio del alquiler y no tenemos DERECHO a absolutamente ninguna deducción?
Customer
Otro problema interpretativo: en las viviendas con garaje no se distinguía, de ordinario, entre la renta de una y otro. Ahora se plantea al siguiente duda. A los metros cuadrados de la vivienda, ¿se tendrían que añadir los de la plaza de garaje para calcular el índice de referencia? Entiendo que sí, pues forma parte también de la «superficie» arrendada
Customer
Por otro lado, creo que el índice debe informarse en los anuncios de los pisos. ¿Alguien ha visto alguno?.
Customer
No voy a escribir sobre la inconstitucionalidad ni la dejadez de los políticos más ocupados en otras cosas dejando pasar esta atrocidad.
Tengo en estos momentos 3 inmuebles que iban a ser mi jubilación cuando los alquilara. Están a la venta tras bajar el alquiler en un 35%, lo que significa que, si los cálculos basados en las rentas de los últimos tres años en el Incasol son ciertas, los alquileres habrían subido un 50% en la media de tres años. Mentira absoluta. Índice manipulado.
En el artículo decís que, si los gastos generales resultan menores, se devuelve la diferencia. ¿Y si son mayores?. No me digáis más.