El 21 de septiembre, el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya publicó la “Ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda”. Dicha Ley entró en vigor al día siguiente, el 22 de septiembre. En este artículo vamos a describir de la manera más sencilla posible a quién afecta, cómo afecta a los precios y qué alternativas tienen los propietarios para mitigar los perjuicios causados por esta ley de limitación de precios de alquiler en Cataluña.

A quién afecta la Ley de Limitación de Precios del Alquiler

Lo primero a aclarar es que esta ley se aplica a:

  • Los nuevos contratos de vivienda habitual firmados a partir del 22 de septiembre inclusive;
  • cuyas viviendas estén localizadas en uno de los 60 municipios identificados como “mercados tensos de vivienda”. Se trata de la práctica totalidad de núcleos urbanos de Cataluña que cumplen una serie de requisitos en lo que a la evolución de precios se refiere y peso que supone el alquiler sobre la renta de los inquilinos.

En qué casos no aplica la limitación de alquileres

Siendo ésa la norma general, la ley contempla una serie de excepciones en las que no es de aplicación la limitación de precios. Estas son:

  • Si la unidad de convivencia del propietario tiene una renta inferior a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña (esta excepción no aplica si a su vez los ingresos del inquilino son inferiores a 3,5 veces dicho indicador)
  • Cuando se trata de viviendas de protección oficial, de inserción, de carácter asistencial o similares
  • En el caso de viviendas de obra nueva o resultado de una gran rehabilitación, la ley sólo será de aplicación para los contratos firmados a partir del 22 de septiembre de 2023
  • También parece que la limitación de precios no se aplicará a viviendas de más 150m2 de superficie útil, si bien lo que dice exactamente la ley es que cada ayuntamiento tiene la potestad de decidir si exonera o no a esas viviendas

Por lo tanto, NO hay que aplicar ningún límite de precios a los contratos de alquiler de viviendas que:

  • Han sido firmados con anterioridad al 22 de septiembre de 2020;
  • no son de vivienda habitual, sino turísticos, o arrendamientos de temporada (desde 1 mes hasta 1 año). Recordamos aquí que los contratos de vivienda habitual son aquellos en los que la vivienda alquilada es la residencia permanente del inquilino y que tienen una duración mínima de 3, 5 o 7 años según la fecha en la que se hayan firmado y si el propietario es persona física u jurídica;
  • los contratos de vivienda habitual fuera de estos 60 municipios o que caigan en una de las 4 excepciones mencionadas en el anterior apartado

Cómo calcular el límite de precios del alquiler

Si nos encontramos ante uno de los casos de aplicación mencionados anteriormente, lo siguiente que debemos saber es cómo calcular la renta máxima que se puede pactar en un nuevo contrato de alquiler. La norma general es simple. Ha de ser el menor precio de estos dos:

  1. El precio del anterior alquiler siempre que este haya sido firmado después del 21 de septiembre de 2015. Esa renta inicial se ha de actualizar en base a la evolución que haya sufrido el índice de garantía de competitividad (no el IPC) desde el inicio del anterior contrato y del que está por firmar. Hay que tener en cuenta que este precio no se ha de considerar si en el alquiler anterior existe una relación de parentesto entre las partes.
  2. El precio de referencia establecido por la Generalitat de Catalunya

Cómo se calcula el precio de referencia:

  • El primer paso para calcular ese precio es obtener el índice de referencia para una vivienda análoga en la misma zona. Ese índice está calculado a partir de las fianzas depositadas en el Incàsol entre 2016 y 2018 y se puede consultar en esta web. Para rellenar ese formulario hay que tener en cuenta la superficie sin elementos comunes y la fecha de edificación de la finca. Ambos datos se pueden obtener del catastro en esta otra página. Se ha de tener también en cuenta que el valor a utilizar es el fijado como índice o precio medio. Ni el mínimo, ni el máximo.
  • Ese índice de referencia puede ser aumentado en un 5% siempre y cuando la vivienda reúna al menos TRES de las siguientes características:
    • Ascensor
    • Aparcamiento
    • Vivienda amueblada
    • Sistema de calefacción o refrigeración en la vivienda
    • Zonas comunitarias de uso compartido, como jardín o azotea
    • Piscina comunitaria o equipamientos análogos
    • Servicios de conserjería en el edificio
    • Vistas especiales
  • Ese índice que hemos obtenido en la consulta en la Agència de l’Habitatge, una vez aumentado en un 5% si aplica, hay que multiplicarlo por la superficie útil de la vivienda. En este punto creemos que lo más correcto es usar la superficie sin elementos comunes que indica el catastro.
  • Si durante el último año el propietario ha hecho obras que mejoren su habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética, éste puede repercutir parte del capital invertido en la renta según las proporciones establecidas en el artículo 19 de la LAU. En dicho caso no se podrá aplicar el incremento del 5% anteriormente descrito.
  • Tras esos ajustes obtenemos una renta máxima mensual que hay que comparar con el precio actualizado del anterior alquiler y quedarse con el menor de los dos valores como precio máximo a considerar para el nuevo contrato.

¿Hay alguna manera de evitar el precio máximo del alquiler?

¿Qué pasa si el precio máximo que hemos obtenido está por debajo de lo que creemos que es el precio justo de mercado? ¿Hay alguna forma de pedir más que el precio de referencia o el del alquiler anterior?

Lo primero a tener en cuenta es que la ley tiene un régimen sancionador muy duro. Para las faltas leves la sanción puede ir de 3.000 a 9.000€, mientras que para las graves puede llegar a 90.000€. La gravedad de la falta depende fundamentalmente de cuánto se pide de más sobre el precio máximo determinado por la ley. Por lo tanto nuestra recomendación es la de cumplir escrupulosamente con esta ley, por muy inconstitucional, injusta e inadecuada que la podamos considerar.

Dicho esto, hay dos maneras legítimas de pedir una renta superior al precio máximo:

  1. Firmar un contrato de arrendamiento de temporada en lugar de uno de vivienda habitual. La principal desventaja de esta opción es que normalmente resulta más difícil encontrar inquilinos que estén buscando ese tipo de contratos, y por lo tanto se puede tardar más tiempo en alquilar la vivienda
  2. Añadir al contrato las tasas, gastos generales y servicios individuales asociados a la vivienda. Se trata de gastos como los de comunidad, IBI, seguro de hogar o seguro de impago. Actualización: el 9 de diciembre de 2020 se promulgó un nuevo Decreto-Ley que limita la posibilidad de cobrar aparte los gastos generales y servicios individuales a los casos en los que ya se hiciera así en el anterior contrato, o si éste se hubiera firmado antes del 22 de diciembre de 2015. Esta limitación no aplica por lo tanto al IBI, que no se trata de un gastos, sino de una tasa, y que por lo tanto puede ser cobrada aparte en cualquier caso. 

Consideraciones a tener en cuenta sobre la imputación de gastos en el contrato de alquiler

  • Se deben detallar dichos gastos en el contrato de alquiler a partir de los últimos recibos
  • En enero de cada año el propietario ha de enviar al inquilino un resumen de los gastos realmente incurridos. En caso de ser menos de los establecidos en contrato, se le ha de devolver la diferencia
  • Hay que tener en cuenta que reducir la renta tiene un impacto en la fianza legal, dado que ésta se calcula como una mensualidad de la renta. Para que el propietario no pierda protección en caso de impago o daños, recomendamos aumentar la garantía adicional para compensar la rebaja en la fianza.

Modificaciones en el contrato para cumplir con la ley de limitación de precios del alquiler

Como último paso a tener en cuenta, presentamos un ejemplo de clausulado que habría que incluir en los contratos de alquiler para cumplir con la nueva ley mientras que siga vigente.

Cláusula sobre gastos generales y servicios individuales

«La parte arrendataria queda obligada a satisfacer:

a) la cuota ordinaria de la comunidad de propietarios que durante el año 2020 se fijó en xx,xx Euros mensuales, cuyo importe será añadido al recibo de renta en concepto aparte.

b) la cuota anual del Impuesto de Bienes Inmuebles. La última cuota satisfecha (año 2020) asciende a xxx,xx Euros, cuyo importe será repercutido mensualmente, a razón de x,xx Euros mensuales, que se añadirán al recibo de la renta en concepto aparte.

c) la póliza anual del seguro de hogar, cuyo último recibo ascendió a xxx,xx Euros. Dicho importe será repercutido mensualmente, a razón de x,xx Euros mensuales, que se añadirán al recibo de la renta en concepto aparte.

d) la póliza anual del seguro de alquiler, cuyo último recibo ascendió a xxx,xx Euros. Dicho importe será repercutido mensualmente, a razón de x,xx Euros mensuales, que se añadirán al recibo de la renta en concepto aparte.»

Cláusula sobre gastos generales y servicios individuales

«En cumplimiento con lo dispuesto en la Ley 11/2020 de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, se hace constar que el Índice de referencia del precio de alquiler de la vivienda arrendada es de de XX,XX€/m2, según la consulta realizada el día XX/XX/XXXX en la página web habilitada por la Agencia de l’Habitatge de Catalunya. Se adjunta hoja impresa del pdf obtenido de la consulta como anexo al contrato.

Según contempla el artículo 7 de la mencionada Ley, las partes acuerdan incrementar en un 5% el valor indicado por el índice de referencia, de acuerdo a la siguientes características específicas del inmueble arrendado:
– XXX, XXX, XXX

En cuanto a anteriores contratos de alquiler suscritos en los últimos 5 años, la parte arrendadora informa que el presente inmueble se alquiló por última vez en fecha xx/xx/xxxx, por una renta de xxx,xx Euros mensuales.»

Finalmente no hay que olvidar anexar el pdf descargable desde la Agència de l’Habitatge indicando el índice de precios al que hace referencia el contrato.

¿Qué opinas sobre esta ley de limitación de precios del alquiler?

Con esta explicación esperamos haber resuelto las múltiples dudas que pueden tener los propietarios e inquilinos de pisos de alquiler en Cataluña. ¿Hay algo que no hayamos explicado lo suficiente? ¿Crees que hay alguna imprecisión o laguna en nuestro artículo? Te agradeceríamos que nos lo indiques en este grupo que hemos abierto de propietarios de pisos en alquiler.

Próximamente desarrollaremos en otro artículo nuestra opinión sobre esta Ley, explicando porqué la consideramos injusta, inadecuada e inconstitucional. También apuntaremos otras vías a explorar por la Administración para fomentar de una forma más efectiva el alquiler de viviendas dignas a precios justos para toda la población. Nos gustaría saber tu opinión sobre esta ley, así como ideas que tengas para lograr los objetivos que infructuosamente persigue.